理財的工具有很多種，理財型房貸也是其中的一種，在做好風險管理的原則下，若能成功申請，會讓財務管理更有彈性，而且有很大的機會創造獲利。
房貸的新舊思維
大部分的人都會買房，每個月都要繳房貸，正常的情況下，是本金和利息都要繳，繳款的年限通常是20 ~ 30年。原本貸款的本金，會因為陸續有在繳房貸就會慢慢變少。已經繳出去的本金雖然已經在每個月的房貸陸續還給銀行了，例如本來貸款1000萬元，目前的房貸剩400萬元還沒還，那些已經還的600萬元還是有機會再活用的。
在傳統的觀念裡，房貸就是要趕快還清，不要欠銀行錢，不要讓銀行賺利息，其實這樣的想法，在目前的低利率時代不見得適合每個人。很多年以前房貸利率很高，大約是 6 ~ 8%，所以會有趕快還清房貸的想法很正常。這幾年的房貸利率大約落在2%多，在這樣低利率的情況下不見得要趕快還清房貸。
另外如果房子的地段不錯，房價有慢慢在增值，有些人甚至會考慮再增貸。以前的想法是房價就算上漲了，但是因為是自住需求不能賣出，或是不想搬家換房，這樣的話，房價的增值是看得到吃不到。其實無論是已經還掉的本金，或是房子有增值，都可以善用理財型房貸讓手上的資金更靈活。
理財型房貸是什麼 ?
理財型房貸又稱循環型房貸，是指將你已經償還的房貸本金，轉化成一筆可隨時循環動用的信用額度。這只是一個額度，並非整筆錢一次性都借出來，需要的時候才提領額度內的部分金額，可以隨借隨還，沒有動用到就不計算利息，若有動用則按日計息，每月會在固定時間結算已產生的利息。
只要額度還在，隨時都可以透過ATM、網銀或金融卡隨時提領。因為這仍然是以房屋做為擔保品，所以利率通常比一般信用貸款低，每次借款或還款都不用手續費，就好像是活期存款一樣的進出。不過通常它的利率會比一般傳統的房貸高，例如：一般房貸目前是2.3%，那麼理財型房貸可能利率會落在2.8%左右。
期限通常是一年一約，銀行每年會重新審核你的信用和財力狀況，再決定是否可以續約，額度的話就是看你先前已經還了多少房貸本金。用途通常都是拿來短期週轉或者是投資股票基金，但是不能拿來作為買房用途。開辦時銀行會收開辦費，以及地政設定的規費。每年到期若可以續約，就會收轉期費用 ( 不同銀行規定可能不同 )，原本額度再繼續使用，若因財力或信用問題審核不通過，已借款的本金就要返還。
靈活的理財工具
在疫情之前，因緣際會下，得知有理財型房貸這樣的工具，在評估風險和財力後，認為這是一個很有彈性又合理的理財方式，因此決定申辦。一開始只是作為備用的資金來源，後來熟悉它的運作之後，就一步步的提領來做投資，有時也拿來支付家裡臨時的大筆開銷。
在 20 幾年前對投資還不熟悉，甚至一開始亂買賠錢的時候，我和一般人一樣都只把錢放在定存。後來慢慢的研究股票基金，覺得這是一條正當可以賺錢的方式。從一開始投資傳產股、後來是金融股、科技股、到現在只買ETF。理財型房貸的資金也曾經拿來買賣短線，後來發現風險太高，有時候也會賠錢，這幾年都改為長期存ETF。
在市場價錢相對低的時候，我會及時提領額度內的金額來投資，若有基金或股票配息、或是公司有獎金發放，手頭比較寬裕時，我就會做一些還款，不會只是一直提領。這個理財型額度，就好像是一座水庫，需要的時候就提水，暫時不需要的時候就把水補回去，所以一開始先把水庫建好 ( 額度申請好 ) 是蠻重要的。
做好風險管理，退休後依然維持額度
這種類型的房貸，比較適合能夠自律、對理財有正確的認知、一般房貸已經有還款本金一段時間、或是房價有增值的地區。否則好不容易還出去的本金，因為可以隨時再借出來，亂投資或是亂消費，反而債務越欠越多，那就失去意義了。
銀行在審核資格的時候，會需要看財力證明，以及審查你的信用狀況。平常房貸或利息要按時繳交，也不要有什麼奇怪的卡債，或是其他信用不良的問題。財力證明方面通常需要看半年到一年的薪資證明、最新的所得稅申報、名下是否有其他不動產、或者是股票基金清單。
使用這種理財型額度的時候，我會盡量控制在只用一半以內的額度，避免過度的借錢，也會先想好萬一到期時銀行不續約，要如何歸還已經借用的金額。今年在審查是否能續約的時候，我知道這次比較弱勢，因為我已經沒有薪資收入超過一年。
不過我每個月都有領配息，我會固定在月初的時候，將上個月收到的幾筆配息集中匯到一個常用帳戶，作為我的收入證明。股票基金的清單就用集保e存摺，匯出最及時的庫存明細。這樣的做法就是要讓銀行了解，我雖然已經退休了，但仍然有穩定的現金流和資產來做支撐。
經過兩週的審查，理財型房貸成功續約，額度維持不變，沒有因為退休了就受到影響。只要能證明你是一個好客戶，銀行就可以當你的夥伴。銀行不是要你的房子，它要的是貸出去的款能賺到利息且風險降到最低。我很認同這個影片最後所說的 :「讓你的房子價值最大化，讓銀行從你的債主變成金主。」
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